房地产市场现在最大的问题，不是价格太高，不是没有需求，不是没有想买房子的人，而是一种像病毒一样传播的悲观叙事。

我们看到，尽管经历了近5年的调整，房地产的很多数据已经腰斩，包括一些地方的房价，但是，市场目前的反应是：

市场上传来的都是价格下滑的消息，而价格下滑的消息不断传播的结果是更加坚定了大家认为未来还要下跌的预期，这种预期传递到市场，市场的数据继续下跌，整个市场都在传播着一种非常恐慌和悲观的趋势：房价还要掉，这种趋势就像病毒一样在传播，从甲传播给乙，从乙传播给丙，导致整个市场是信心越走越低。

无论是股市还是房地产市场，当市场好的时候，大家的叙事都很乐观，支持价格上涨的理由有1万条，导致整个价格比你想象的要高。

但是当市场往下走的时候，整个叙事都是悲观的论调，你会找到1万零一个理由支持这个市场下降。最终市场的价格会跌到比你想象的低很多。

目前整个中国房地产市场就是这样，市场上传播的都是悲观的消息。

比如我们看11月的数据，房地产几乎所有的指标都在往下掉。

房地产开发投资1到11月下降15.9%，这个数据是本轮房地产调整以来最大的跌幅。房地产投资的规模相对于2021年最高峰14.76万亿元，根据11月的数据，今年全年基本铁定跌破9万亿，下降幅度已经超过了40%。

新房开工面积，相对于最高峰已经跌去了接近80%，房地产的销售面积和销售额，最高峰的时候是2021年，基本是两个“18”：销售额18万亿，销售面积接近18亿平。

今年肯定跌破9万亿和9亿平，腰斩。

70个大中城市新房环比上涨的数量，70个里边有8个上涨，剩下的都在调整。

二手房无论是同比还是环比，都在下跌。

如果单纯看指标，经过五年的调整，房地产的很多数据就市场本身而言，其实早已经到了均衡点，而且很多指标已经跌过了头，如前面所言，房地产开发投资从最高到现在已经跌去40%多了，房地产销售的量腰斩了，新房开工面积超过80%跌没了，很多地方的房价也腰斩了。

一些地方的房价相对于居民的购买力而言，已经明显可以买得起了。但是，市场仍然在下跌，为什么？

最大的问题就是预期的恶化，以及恶性循环和传导。传导的结果就是羊群效应，大家都认为房价还会下跌。

我们看现在的房地产市场，导致预期不好的情况太多了：法拍房，不断打压市场的价格预期，银行直供房，再次雪上加霜，而很多炒流量的自媒体疯狂炒作房价继续下跌的预期，市场上任何一个风吹草动都让市场神经绷紧。

这种悲观叙事，和人类历史上资产价格下跌时发生的情况一样，在进一步的制造悲观的预期，特别是在自媒体时代，这种病毒式的传播效果是之前的时代难以想象的。导致数据断崖式下滑。

数据下滑的背后，并非没有真实需求，真实需求是一直存在的。

就未来十年的住宅市场而言，各种需求加起来，每年至少有八亿平，如果加上商业和写字楼至少，总体需求保守估计也在10亿平以上，如果经济本身走出目前的调整，需求可以回到12亿平的均衡点。

而今年市场的销售都只剩8亿多平了。还有价格，在经历五年的调整之后，很多地方的房价就中等收入家庭而言，大多数的城市已经可以买得起房子了，价格已经不是影响出手的因素。

影响购买的仍然是房价下跌的预期。

从叙事经济学的角度，改变预期，改变悲观叙事是当下政策的核心命题。最恐惧的是恐惧本身，就资产价格而言，如果恐慌和悲观情绪像病毒一样蔓延，市场是很难好起来的。

所以，要从政策层面进行阻断，要从政策层面改变预期和叙事，让市场的情绪能够稳定下来，而强有力的政策是能够改变叙事的。去年“9.26”以来，市场的预期一度得到极大的改善，信心重新回来，市场的数据得到很大的修复，就是因为政策给了市场好的预期，改变了悲观叙事。

从整体经济层面而言，一个国家的经济叙事有三个层面：

第一个层面是金融市场的叙事，资产价格下跌，叙事开始悲观，各种坏消息开始出现。

第二个层面，商业市场的叙事，资产价格的悲观叙事传导到实体经济，导致商业市场叙事悲观，数据下滑；

第三个层面，消费者叙事，商业市场数据的下降传导到消费者，消费者开始趋于谨慎，消费数据下滑，又印证了这种悲观叙事，然后陷入叙事的恶性螺旋。而能打破这种循环和螺旋的就是政策的应对和阻断。

2026年，稳经济，稳地产，关键是改变悲观叙事。

今年年初，国际市场开多中国，中国的经济叙事重回乐观，原因在于“9.26”以来政策的转向。2026年，要托举中国经济的曲线，改变目前下行的斜率，必须通过强有力的政策重新构建乐观叙事。

就房地产而言，尽管市场已经下跌过半，但如果没有好的政策，下跌的空间可能超过预期。把大招拿出来，把真正的政策拿出来，稳住市场，稳住房价预期，打破目前悲观的叙事逻辑和下跌螺旋，整个市场可能真正迎来转折点。